Gillöga: Bostadsutveckling i juridiska gråzoner

Gillöga AB är ett ökänt fastighetsbolag med säte i Stockholm. Bolaget har sedan 2000 bedrivit konsultverksamhet inom fastighetssektorn samt ägnat sig åt att äga, utveckla och förvalta fastigheter. Utöver detta förvärvar de hyresfastigheter som de omvandlar till bostadsrätter. Sedan åtminstone 2019 har bolaget även fungerat som en koncern som ansvarar för förvaltningen av andra fastighetsrelaterade verksamheter, inklusive bostadsrättsföreningar och fastighetsaktiebolag. Historiskt sett har Gillöga AB omfattat ett hundratal dotterbolag, vars namn ofta används i samband med negativa förehavanden istället för koncernens eget namn. Bolaget har verksamhet i flera delar av Sverige, bland annat i Stockholm, Uppsala, Skåne och på Gotland.

Bolagsnamnet Gillöga AB har genom åren varit registrerat under flera olika organisationsnummer. Det nuvarande organisationsnumret, 559130-2723, har varit aktivt sedan 2017. Tidigare var bolaget registrerat under organisationsnumret 556779-1198, som registrerades år 2009. Detta bolag bytte senare namn till Gamla Gillöga AB och är fortfarande aktivt. Dessförinnan var bolagsnamnet kopplat till organisationsnumret 556590-8810, som ursprungligen registrerades år 2000. Detta bolag, som sedermera lades ner, hade som sista namn Blåskär Stockholm AB. Det registrerades ursprungligen den 8 juni 2000 under namnet Lagrummet Juni nr 46 Aktiebolag, men bytte namn till Gillöga AB den 14 november samma år.

Bolaget ska inte tillmätas något encyklopediskt värde. Enligt bokslutet för 2023 uppgick bolagets tillgångar till cirka 1 miljard kronor, att jämföra med Olov Lindgren AB som vid samma tidpunkt hade tillgångar på ungefär 6,7 miljarder kronor. Detta placerar bolaget som en relativt liten aktör, starkt beroende av samarbeten med andra för att genomföra sina projekt. Trots sin begränsade storlek har bolaget ändå blivit föremål för en betydande mängd negativa skriverier, vilket är anmärkningsvärt.

Etablerade medier

Bolaget har främst uppmärksammats i etablerade medier för att agera i en juridisk gråzon och bryta mot god sed inom fastighetsbranschen, utöver vanlig bevakning i exempelvis Fastighetsvärlden.

• P-husen i Åre dröjer - kaos väntar i vinter. Länstidningen Östersund. 12 oktober 2006.

  • Gillöga AB har ett avtal med kommunen som kräver att de bygger 43 parkeringsplatser för deras skandalomsusade affärshus. Detta avtal har inte följts, och deras bygglovsansökan har bedömts som oacceptabel av stadsarkitekten.

• Uppsagda åldringar kan bli miljonklipp. DN. 26 augusti 2006.

  • "De nya fastighetsägarna [Gillöga AB] tvingade 52 åldringar att lämna Tessingården på Östermalm. Sedan utnyttjade man ett kryphål i lagen och bildade en bostadsrättsföreninge utan att informera ett 50-tal kvarvarande hyresgäster." 

• Seniorer pressades till snabba bostadsaffärer. SvD. 2 september 2006.

  • Fortsättning på föregående: "De 38 hyresgästerna, varav många äldre och skröpliga, fick bara två veckor på sig att mitt i sommaren låna upp flera miljoner kronor om de ville köpa sina bostäder. Något de aldrig planerat."

• Värdar tömmer hus för att bilda borätter. SvD. 3 september 2006.

  • Fortsättning på föregående: "Fastighetsägarna har hittat nya sätt att gå runt reglerna för bostadsrättsombildning. En fastighetsägare med tre hus i Hägersten gör sig systematiskt av med sina hyresgäster, en annan [Gillöga AB] på Gärdet bildade via omvägar en förening utan att hyresgästerna informerades."

• Här finns tomma lägenheter. Expressen. 26 januari 2007.

  • Fortsättning på föregående: "Ett stenkast från Tessinparken på Gärdet står många bostadsrätter tomma sedan över ett år tillbaka. Det är ett lyxrenoverat äldreboende som verkar ha blivit för dyrt för köparna."

• Lyxlägenheterna står tomma - kvadratmeterpriset rekordhögt. Dagens PS. 26 januari 2007.

  • Fortsättning på föregående: "32 dörrar i det som tidigare var ett äldreboende, inte långt från Tessinparken på Gärdet, saknar namnskyltar och verkar stå tomma, enligt P-O Brogren."

• 'Det verkar vara en bluff'. Expressen. 12 februari 2007.

  • Fortsättning på föregående: "De lyxrenoverade lägenheterna på Erik Dahlbergsgatan 41-43 är svårsålda. Nu misstänker både grannar och hyresgästföreningen att falska namnskyltar har satts upp inför gårdagens visningar."

• Felen hopar sig i nyrenoverat hus. Mitt i Västerort Spånga. 22 mars 2011.

  • Gillöga AB säljer 8 helt nyrenoverade bostadsrätter som senare visar sig vara nära att förfalla: "Fasaden är oisolerad, en balkong vittrar sönder och det drar in genom fönstren." Se även förstasidan: Här vittrar nya borätten sönder. Mitt i Västerort Spånga. 22 mars 2011.

• Kommunen har inte fått betalt för huset. Gotlands Tidningar. 31 augusti 2011.

  • "Gotlands kommun har ännu inte fått betalt för huset på Bredgatan som i december förra året såldes för över 20 miljoner kronor. Den här veckan ska man försöka få en uppgörelse med köparen Vaksala-Lunda fastighets HB [dotterbolag till Gillöga AB]."

• ”En skamfläck mitt i centrum”. Trelleborgs Allehanda. 22 november 2022.

  • Gillöga AB låter en kulturhistoriskt värdefull fastighet förfalla.

• Använd era maktbefogenhet – väljarna förväntar sig det. Trelleborgs Allehanda. 3 december 2022.

  • Fortsättning på föregående med mer information.

• Den som bär yttersta ansvaret måste ta det! Trelleborgs Allehanda. 10 december 2022.

  • Fortsättning på föregående: "Efter att under lång tid sett huset förfalla togs ärendet upp på ett möte med kommunledningen den 20 april i år. Samma dag fick föreningen också kontakt med personal på Fastighetsbolaget Gillöga i Stockholm. Personalen ville inte koppla oss vidare till ägarna, utan uppmanade oss att mejla och samtidigt bifoga bilder. (...) Som avslutning bad vi om återkoppling, men inget har hänt! Den som bär yttersta ansvaret måste ta det!"

• Händelser vid Döbelnsgatan. Hyrespressen 2–3 juni 2024.

  • Beskrivning av hur Gillöga AB strategiskt försöker driva ut hyresgäster från Stockholm Hägerberget 32 vid Döbelnsgatan 6, en innerstadsfastighet i Stockholm som ägs av dotterbolaget Fastighets AB Döbelnsgatan.

• Hyresgästerna vid Döbelnsgatan. Hyrespressen 1 mars 2025.

  • Fortsättning på föregående. Beskriver hur Gillöga AB bryter mot god sed på fastighetsmarknaden på flera sätt (brott mot föreningsfrihet; gråzon i hotellverksamhet; upprepade erbjudande om permanent evakuering; och kamerabevakning av hyresgäster).

Sociala medier

Bolaget har mötts av stark kritik i sociala medier.

• Anders Rudegren [sic! Anders Rudengren] och David Tomsic, bolaget Gillöga. Flashback. 26 augusti 2011–29 juni 2012.

  • Beskriver hur bolaget använder tveksamma metoder för att ombilda till och styra över bostadsrättsföreningar.

• Gillöga Fastigheter fortsätter lura hyresgäster (och tar hjälp av Magnusson Mäkleri).  Flashback. 21 april 2024–27 oktober 2024. 

  • Beskriver hur bolaget använder tveksamma metoder för att tömma hyresfastigheter på hyresgäster.

• Gillöga AB. Google reviews. 2019–2025.

  • De två kommentarerna med flest gilla-tryck är följande:

    • "Varning för detta företag! Vi köpte en bostad som såldes via Gillöga och Nescap. Ungefär 6 månader innan inflytt sas det att inga problem förelåg med bygget. De sa att huskropparna var färdigbyggda och att allting flöt på bra. Två månader senare blev det försenat med ett halvår. Några månader senare förlängde de inflytt med ytterligare ett halvår. Sen dröjde det ett halvår till och då hoppade entreprenören de anlitat av. Hela bygget stannade då av igen. Inflytt förlängdes då sannolikt med ytterligare tre kvartal. Preliminärt alltså två år efter första utsagda inflyttningsdag. Informationen har varit katastrofalt dålig och man har famlat helt i blindo. Till saken hör också att det byggs för fullt i området och andra projekt med liknande utformning, men av andra utvecklare färdigställs. Nej ska man ha ett boende att faktiskt bo i och inte en dataanimerad bild som visar huset och massa huvudvärk så undvik detta företag. Hoppas jag kan skydda någon annan person med denna recension att inte hamna i samma situation som mig. Gå med en etablerad firma!" (7 gilla-tryck; recension från 2023)

    • "Det här måste väl ändå vara ett av de sämsta företagen jag varit med om. Skrev upp oss för en bostad juni 2020, vare sig fått information eller uppdatering kring bygget. Även om jag och min sambo är väldigt tålmodiga och vet hur serviceyrken kan påverkas av olika anledningar så är detta under all kritik, trotts en förhandsbokning där vi betalat 50k så låter ni kunden får jaga informationen om något skall komma fram. En ENORM besvikelse." (7 gilla-tryck; recension från 2022)

Övrig dokumentation

Bolaget har även varit involverat i oegentligheter som inte har uppmärksammats i medier.

• Ärende med diarienummer 2015-08642 i Stockholms stads bygg- och plantjänst. 21 maj 2015.

  • Olovliga ombyggnationer på Plankstrykaren 21 vid Backebogatan 20, Mälarhöjden, Stockholm. Gillöga AB har låtit mäkla bostadslägenheter som bostadsrätter utan att först ordna fram bygglov för lägenheterna. Kommunen med flera domstolar avslår om bygglov i efterhand. Drabbas gör de personer och familjer som köpt bostadsrätter i fastigheten.

• Bostadsrätt. Wikipedia. 2024. 

  • Händelsen 2006 då Gillöga AB ombildade utan hyresgästers inflytande (se ovan) anges som ett typexempel på fuskombildning.

• Ärenden med diarienummer IMY-2024-7361, IMY-2024-7567, och IMY-2024-7417 hos Integritetsskyddsmyndigheten (IMY).

  • IMY konstaterar att Fastighets AB Döbelnsgatan, dotterbolag till Gillöga AB, bedrivit otillåten kamerabevakning i entréplan till hyresfastighet i över ett år. Bolaget föreläggs att upphöra med bevakningen inom fyra veckor.

• Ärende Stockholm HN H 7935-25 hos Hyres- och arrendenämnden i Stockholm

  • Den 17 juni 2025 ansöker Fastighets AB Döbelnsgatan, dotterbolag till Gillöga AB, om godkännande för stambyte och renovering. Hyresnämnden förelägger den 19 juni 2025 fastighetsägaren att styrka att hyresgästerna informerats om åtgärderna, vilket krävs enligt lag. Då sådan information aldrig har lämnats återkallas ansökan den 14 augusti 2025.

• Ärende med diarienummer 2024-15955 i Stockholms stads bygg- och plantjänst. 18 oktober 2024–.

  • Fastighets AB Döbelnsgatan, som är ett dotterbolag till Gillöga AB, har via mellanhanden Hostini AB hyrt ut två hyresrätter som hotellägenheter under perioden oktober 2024 till januari 2026. Hyresgäster i fastigheten har anmält misstänkt otillåten hotellverksamhet. I december 2025 beslutade Stockholms stad att verksamheten utgör olovlig hotellverksamhet. Efter detta beslutade fastighetsägaren att lägga ned verksamheten i januari 2026.

Gillöga undersöker försäljning och ombildning av fastighet på Döbelnsgatan

En mäklare hos Cushman & Wakefield Sweden AB har under 2025 anlitats för att mäkla fastigheten Stockholm Hägerberget 32 på Döbelnsgatan 6 i Stockholm åt Gillöga AB, som äger byggnaden via dotterbolaget Fastighets AB Döbelnsgatan. Uppdraget kommer två år efter att Gillöga köpte fastigheten till ett underliggande fastighetsvärde på cirka 120 miljoner kronor, varav omkring 40 miljoner utgjordes av övertagna lån. Bolaget önskar nu en möjlig försäljning kring 135 miljoner kronor. 

Sedan köpet har fastighetsskötseln minskats från veckovis till varannan vecka och driften har visat underskott med ordinarie hyresgäster. Åtta lägenheter har därför hyrts ut på rivningskontrakt, först till personer med koppling till ägarna och senare via Qasa, vilket enligt branschpraxis kan innebära risk för återbetalningskrav av överhyror. Två lägenheter har även använts för korttidsuthyrning via Airbnb. Kommunen har bedömt denna uthyrning som olovlig och beslutat att verksamheten ska avslutas, vilket sker i januari 2026. Skadeståndskrav kan därefter riktas mot Fastighets AB Döbelnsgatan via Ekobrottsmyndigheten för brott mot skattelagen. Bolaget har även försökt få till nya bygglov, men utan framgång. Därtill är bolaget alltför optimistiskt om möjligheterna att bygga ut fastigheten, exempelvis med nya balkonger. De har endast haft lösa samtal med kommunen, och en utbyggnad kräver både att den klarar en bygglovsprövning och att en majoritet av hyresgästerna godkänner den. Vid ett möte med hyresgästerna före sommaren 2025 fanns det inte en enda hyresgäst som ställde sig bakom förslaget.

Under hösten 2025 har fastigheten visats för flera potentiella köpare utan att leda till försäljning, och Gillöga utreder nu även möjligheten till ombildning efter en utdragen försäljningsprocess.

Fastigheten är i mycket dåligt skick enligt den tekniska besiktningen från 2023, och en genomgående renovering bedöms kosta uppemot cirka 15 miljoner kronor.